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【法规解读】企业房产租赁合同法律热点问题解答
日期:2020-05-15 19:15:24   字号:【

    为积极做好复工复产相关法律问题服务保障工作,帮助侨商企业提供房产租赁合同纠纷相关法律依据及分析,市侨联法律顾问委员会委员李光就租赁合同纠纷相关法律问题进行了梳理和解答,供大家参考。

    【委员简介】李光,哈尔滨市侨联法顾委委员。民建会员,哈尔滨市政协委员,绥化市政协常委,哈尔滨市法学会理事,哈尔滨市政府执法监督员,哈尔滨市监管支队执法监督员,哈尔滨仲裁委员会仲裁员,北京大成(哈尔滨)律师事务所合伙人律师。主要从事公司融资、投资、设立、合并及股份制改造,企业改制、重组并购、破产重整及清算和法人结构治理以及金融、房地产领域等业务
    【咨询电话】13351310202
    1、新冠肺炎疫情爆发,政府采取强制性应急措施或临时措施致使房屋租赁合同不能履行或履行困难的怎么办?
    【律师解答】全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》的相关规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十条第二款规定:“不可抗力,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”比如地震、海啸、台风等自然现象或自然灾害,以及战争、传染性疾病等社会异常事件。因此,对于受疫情影响,因政府采取强制性应急措施或临时措施致使房屋租赁合同不能履行或履行困难的,可以适用不可抗力的免责规定,但应当对疫情影响与合同不能履行、产生损失等事实加以证明,提供充足的客观依据。

    2、新冠肺炎疫情期间出租人都要减免租金吗?
    【律师解答】新冠肺炎疫情期间,承租人并非一概都要减免租金,要视具体情况进一步分析。在签订租赁合同时,双方当事人应当明知该房屋的使用形式。就经营性用房而言,因疫情严重地区政府采取了严格管控的措施,或政府要求疫情期间延期复工,导致承租人无法正常使用房屋,此时,出租人也无法提供可供承租人持续经营的房屋使用。故在疫情期间租赁合同目的无法实现,承租人有权要求减免疫情严格管控期间或应政府要求延期复工期间的租金。目前,各地政府为支持企业发展,已经出台了相关政策,支持减免国有资产类经营性房产疫情期间的租金,倡议免收其他经营性房产疫情期间的租金。就住宅类用房而言,承租人因自身原因被隔离而无法返回租赁房屋,此时疫情并未影响该房屋的使用功能,也未导致租赁合同不能履行,故承租人要求减免房屋的请求不应得到支持。如因政府管控,导致承租人无法返回租住地而无法使用租赁房屋,则承租人应当尽到提前告知义务,与出租人积极协商房租减免或退租事宜,就告知后的减租问题,应当按照公平原则,由承租人与出租人共同分担疫情期间的租金损失。承租人未履行告知义务的,就扩大损失部分,应由承租人自行承担。

    3、承租人是否可以以新冠肺炎疫情为由要求解除房屋租赁合同?
    【律师解答】承租人不能一概以新冠肺炎疫情发生为由要求解除房屋租赁合同。《合同法》第九十四条规定,当事人单方行使合同法定解除权的情形有下列五种:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。由此可见,只有符合前述情形的,承租人才可行使单方解除权。而新冠肺炎疫情发生并不当然符合本法条所规定的第一种情形,是否构成不可抗力以及是否导致合同目的不能实现均需要重点分析考量。在个案中判断新冠肺炎疫情是否构成不可抗力,需具体结合当事人预期、疫情发展过程及影响程度综合认定。此外,新冠肺炎疫情须与不能履行合同、合同目的不能实现具有因果关系,只有在不可抗力事件严重影响到合同目的实现时,合同当事人方可单方解除合同。因此,疫情及防抗措施对于不同类型企业,或不同用途的房屋租赁合同的影响是不同的,比如经营性租赁房屋和居住性租赁房屋。由此也会导致同属于房屋租赁合同类型纠纷的不同案件在法律认定、权利行使和责任承担方面存在较大差异。

    4、对房屋租赁合同纠纷的处理有哪些建议?
    【律师解答】首先,出租人或承租人履约困难或已经违约的,需结合客观实际情形及法律规定认清其是否足以认定为不可抗力或符合情势变更条件,并仔细检视所签署的房屋租赁合同所约定的内容。根据《合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。所以如果新冠肺炎疫情在具体合同纠纷中如被认为系不可抗力,因不可抗力导致合同一方不能履行合同的,可以部分或者全部免除违约方的责任。欲通过不可抗力制度寻求救济,应当及时向对方提供疫情、防控措施及其造成合同履行困难的证明,例如政府部门通知、公告、命令等,企业自身受疫情及其防控措施影响而停止生产销售或者经营成本剧增等证据。
    对于可以适用情势变更原则的情况,根据《合同法》司法解释规定的情势变更原则,对疫情影响合同履行的,应适用公平原则进行处理。如欲通过情势变更制度寻求变更或者解除合同,应当及时向对方提出重新协商请求,提出合理的解决方案。注意固定和收集证明继续履行原合同将导致明显不公的证据,以及能够证明变更后的合同具有公平性的证据,妥善留存合同双方沟通协商所产生的证据(如往来函件、邮件、聊天记录等),特别是受到疫情影响的一方当事人依照法律规定向对方发送通知或重新协商请求的,应注意固定和收集通知或重新协商请求的内容和发送、接收过程。
    此外,根据《合同法》第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如不能适用不可抗力和情势变更原则的,则将承担相应的法律责任。对于疫情过后,房屋租赁合同仍具备继续履行条件,但履约成本显著增加的,合同一方当事人可以基于公平原则,适时提出主张请求对方与之共同承担。但须注意收集有利证据,举证证明履约成本显著高于疫情爆发前,履约成本的提高与疫情的关联性以及继续按原合同履行,一方将明显利益受损等。
    新冠肺炎疫情导致租赁合同履行发生纠纷的情况比比皆是,建议合同双方当事人认真考量疫情及防控措施影响,充分沟通,友好协商,积极协调,化解风险,合理分担,降低损失。

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